苏州有望“n+1”合法化 引导租住行业良性发展

近日，苏州人大常委会对《苏州市出租房屋居住安全管理条例（草案）》（以下称草案）进行了一审。草案规定，违法建筑、擅自改变房屋使用性质，以及不符合国家相关消防标准等情形不得用作出租房屋居住。出租人应当以原设计的房间为最小出租单位，不得将房间分隔出租；厨房、卫生间、阳台、车库、地下储藏室、未设置外墙窗户的房间，不得出租供人员居住；符合安全出租条件的出租房屋，人均承租建筑面积不得低于十二平方米。

业内人士向记者解释：“此次草案最大的变化在于，原先规定不允许‘客厅’出租，到‘未设置外墙窗户的房间’且‘符合安全出租条件的出租房屋，人均承租建筑面积不得低于十二平米’，意味着‘n+1’合法化的进入实际探索阶段。未来有关部门可能会基于草案进一步出台相关规定，此举在激活消费者需求，在引导行业发展上有更好的示范价值与效应。”

一波三折的苏州市“n+1”的合法化之路

记者调查发现，草案发布前，苏州出租房屋居住安全管理主要依据2008年颁布的管理办法，其中并未对隔断出租作出明确规定。而今年苏州多起出租房屋大火，引发市政府开展了为期一百天的集中整治专项行动。资料显示，整治期间共排查“三合一”场所7.9万余家，群租房16.6万余家，将近100万人需要重新寻找住所。

随后，6月1日，苏州市政府发布《苏州市房屋居住安全管理条例（草案送审稿）》，其中第五章第二十一条明确规定“餐厅、客厅、厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室，不得出租作居室使用”。

在经过一个多月公开意见征集，在最终上审稿中，第二十一条去除了对“客厅”的明文限制，并通过一审。新草案出台后，不少业内人士也坦言“出乎意料”：“苏州多起出租房屋大火，此前基本判断市场会受到严管。但深入调研后会发现，问题出在更加违规的群租房上面，且一旦一刀切房租可能出现波动，对稳定苏州租房市场价格不利。参考上海等地的发展经验，合规的n+1既可以稳定房租，又可以引导良币驱逐劣币。”

政府牵头规范化管理“n+1” 引导行业良性发展

针对苏州短短数月内的政策“升级”，业内人士分析称，“在规范与引导基础上，进一步激活市场需求，稳定租房价格，加速引进外来人口，提升城市经济活力，成为地方政府‘n+1’的主要动力”。

苏州出租单价走势图

中房协旗下中国房价行情网数据显示，苏州当地全年的租房数据黄色线为供给端，即出租的房价，蓝色线为关注端，即消费者的租金接受度。5月节点，即331行动开始前，全市平均租金水平在30元/月/m²。而到了8月，租金达到最高水平36元/月/m²左右，平均涨幅在20%左右，可见热门地区涨幅远超过20%。

从全市租金趋势来看，5月之前，租金趋于平稳，从5月之后，随着毕业季等行业周期到来，租住需求集中释放，供不应求租金出现上涨。而在9月之后，随着需求量下降，供给价格也开始回落。

业内人士分析认为，探索“n+1”合法化一方面有助于降低外来人口的经济压力，在稳定租房价格的同时，提升消费者生活幸福感，吸引外来人才；另一方面，政府出手主动引导市场发展，避免了一刀切导致供需关系失衡，出现供给减少房租快速猛涨的情况。“通过精细化运营、标准化规范、统一化管理的长租公寓平台或许是发展‘n+1’模式的最优解。规范‘n+1’，比一刀切的管理，更有助于行业发展。”